발의안 15번에 대해 주신 질문에 대해서 생각을 정리해보았습니다. 최근에 이런 연구 자료가 나왔더라구요:
Understanding the Impact of Proposition 15 on Small Businesses in California
Beacon Economics LLC
- Executive Summary:The study analyzes 12,000 commercial properties in 12 counties that rent to businesses.
- Commercial rents are driven by location, local market conditions, the nature of a local economy (high-wage areas are associated with higher rents), and building age and size.For average commercial properties, reassessments do not increase rents. Office buildings have a small relationship between reassessments and rents. Reassessing a 20-year-old office building to current market value could lead to a one-time rent increase of roughly 2%.
이 자료 등을 종합해보면 제가 보기에 발의안 15번이 통과된다고 해서 일반적으로 LA 다운타운이나 한인타운에서 볼 수 있는 상업 건물에 입주해있는 비즈니스들의 렌트비가 오르지는 않습니다. 많이 올라봤자 상기 정리에도 설명된 것 처럼 2% 정도가 오르는 거구요.
그리고 일반적인 비즈니스들이 입주하는 대부분의 상업 건물은 건물 매점한 후 지난 기간이 많아야 20년, 적으면 10년으로, 기존의 연 2% 인상 상한선을 감안했을 때 가치 차액에 따른 부동산세 이익을 많이 보고 있다고 보고 있기 어렵습니다.
좀 다른 문제로, 예시로 한인타운에 건물 두개가 있다고 가정해보죠. 하나는 에쿼터블 건물이고, 다른 하나는 에쿼터블 건물과 모든 면에서 동일한 가상의 건물입니다. 이 두 건물의 건물 가치, 지어진 년도, 위치의 편의성 등 모든 것이 똑같다고 가정해봅니다. 다만 한 건물은 30년 전 지어진 이후 그대로 같은 주인을 유지했기 때문에 30년 전의 가치에 연 2% 인상만 적용한 부동산세를 내고 있고, 다른 한 건물은 30년 전 지어졌지만 5년 전 팔려서 비교적 최근의 가치가 적용된 좀 더 높은 부동산세를 내고 있다고 가정합니다. 이건 발의안 15번과 관계없이, 현행법에 따라 건물 주인이 바뀌면 가치를 다시 감정해서 거기에 맞는 부동산세를 내는 겁니다.
그러면 5년 전에 판매된 건물의 건물주가 부동산세 차액만큼 렌트비를 더 올려서 상업렌트를 내놓을까요? 그건 비즈니스적으로 자살행위일 것 같습니다. 왜냐하면 (공실률까지 포함해서) 모든 조건이 똑같은 두 건물이 있는데 하나는 상업 렌트가 $3,000, 다른 하나는 $3,300 이다? 백이면 백이 다 $3,000 짜리 건물을 택할 것입니다. 건물주가 부동산세 사정이 있다고 세입자들이 봐주지 않습니다.
“세금이 오르면 가격을 올려서 만회한다”라는 생각을 사람들이 많이 하는 것 같은데요, 현실은 다르다고 생각합니다. 대기업 입장에서 세금은 비용의 하나일뿐이고 비용 요소 (원자재, 인건비, 운영비 등등) 중 일부가 오르면 물론 순이익이 줄겠지만, 그렇다고 비용이 오르내릴때마다 상품의 가격을 올리면 망할 겁니다. 경쟁사가 더 낮은 가격을 제공하고 있기 때문에..
사람들이 “세금이 오르면 가격이 오른다” 라는 생각을 하게 되는 이유는 스몰비즈니스 운영 경험 때문인 것 같습니다. 스몰비즈니스는 이익 마진이 적어서 비용 상승에 민감할 수 밖에 없거든요. 하지만 대기업들이나 부동산 큰손들은 이익 마진이 고작 그정도 수준은 아닙니다. 훨씬 더 넉넉한 이익 마진 속에서, 소비자들이 지불할 의향이 있는 수준에서 가격을 책정합니다. 그 와중에 비용이 일부 오르면 순이익이 줄지만, 그렇다고 가격을 올리면 시장 점유율 하락을 감수해야 합니다.
상업 렌트도 마찬가지로, 세금보다 훨씬 더 큰 문제는 공실율이라고 생각합니다. 비어있는 방만큼 수입이 하나도 없는 상태이거든요. 한인타운에 보면 분명 번화가라고 생각하는 월셔길도 떡하니 비어있는 1층 가게 공간들이 많습니다. The Vermont 주상복합에도 1층에 있던 피자 가게가 2년 전에 망한 이후로 지금까지 들어온 가게가 없습니다. 이렇게 비어있는 가게 공간이 있는 만큼 건물주는 잠재 수익의 손실을 보고 있는데요, 재산세가 조금 올랐다고 가게들이 더 나갈 수 있는 위험을 감수하고 렌트비를 많이 올린다.. 이렇기 때문에 더욱 더 상업 렌트가 많이 오를 가능성은 낮다고 생각합니다. 자세한 것은 위에 링크한 보고서를 참고하세요!
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